陈文静：热点一二线城市有望率先启动楼市恢复行情
题:热点一二线城市有望率先启动楼市恢复行情
2022年以来，在房地产市场整体处于深度调整阶段的当下，宏观政策，调控政策环境改善空间进一步打开，部分热点城市市场出现企稳迹象，近期楼市正在发生一些积极变化。
变化一:楼市因城施策主线下，政策力度继续加大
根据中指监测，截至4月24日，全国已有近90城出台房地产优惠政策百余条，主要涉及优化限购政策，降低首付比例，发放购房补贴，降低限售年限，为房企提供资金支持等方面。
4月以来，各地优化房地产调控政策整体呈现三大特点:
一是政策落地节奏加快截至4月24日，50余城出台房地产相关政策超70条，明显高于前三个月
图1:2022年以来各地优化调整房地产相关政策的频次
二是政策优化调整力度加大，不断向限购，限贷，限售等方向延伸3月1日郑州优化限购，限贷等政策，并重启货币化安置后，4月以来，多地跟进调整相关政策，截至4月24日，已有超30城的政策涉及限购，限贷，限售，限价等内容，而以往各地政策更多聚焦在发放购房补贴，调整公积金贷款政策等方面
三是城市向热点一二线城市扩围4月，上海，苏州，南京，宁波等城市或降低购房门槛，或降低限售年限，热点一二线城市调控政策优化，向市场释放了积极信号
日前，央行释放个人住房商业贷款政策利好，提出因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例，最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求。但许多大城市的房租甚至涨得更高，以迈阿密为首，12月房租中值为2，850美元，较去年同期飙升了49.8%。
我们预计，接下来将有更多城市下调商贷首付比例和房贷利率，优化认房认贷标准，多数城市的首套房贷利率有望降至基准线4.6%，二套降至5.2%。
变化二:置业需求仍在，计划半年内购房的人群占比持续提升
2022年以来，房地产市场整体低温运行，根据中指调查数据，2月购房者置业意愿有所回升，3月受部分地区疫情反复影响，置业意愿出现小幅下滑，市场观望情绪依然较高，置业意愿处于底部波动状态其中一线及长三角城市群购房意愿相对较强
图2:2021年3月以来置业调查受访者计划购房时间分布
从置业计划上看，2022年以来，购房者置业计划逐步提前，2月计划半年内购房占比提升至19%，3月继续增加至21%，而计划1年以上时间购房占比呈现持续下滑态势，由此可见，购房置业需求并未消失，伴随着信贷环境和调控政策持续改善下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，这部分需求有望逐步释放。
另外，从房价预期上看，2022年以来，受访者房价下跌预期呈现波动下滑态势，房价稳定预期逐步增强，2月受访者预期房价稳定占比为48%，环比提升5个百分点，3月占比继续增加至54%，房价预期呈现企稳态势，房价逐渐企稳有利于市场情绪修复。
变化三:整体市场波动调整，预期仍弱，城市分化是必然，个别城市市场有所修复
图3:2022年以来重点60城商品住宅周度成交面积及同比走势
根据中指数据，2022年2月底，3月底，重点60城商品住宅周度成交规模出现两次企稳迹象，但受多地疫情反复，政策力度不及预期等因素影响，市场企稳态势未能延续，购房者置业情绪未得到实质性改善同时，因疫情反复，部分地区经济承压，居民收入预期转弱，拖累了购房需求释放
分化会是未来楼市主旋律当前，部分地区虽放松了限制性政策，但短期市场效果有限，与此同时，个别热点城市市场情绪有所修复，新房，二手房成交规模整体呈回升态势，房价稳中有涨
图4:2021年以来北京新建住宅成交面积，二手住宅成交套数周度走势线
如北京，3月以来，北京新建商品住宅周度成交面积，二手住宅周度成交套数整体均呈现上行态势，其中新房成交面积逐渐接近2021年同期水平，二手住宅3月成交超1.6万套，为2021年下半年以来月度最高值。
图5:2017年以来北京新建住宅和二手住宅价格环比走势
根据中国房地产指数系统百城价格指数，2022年以来，北京的新建住宅价格整体表现平稳，二手住宅价格环比涨幅略有扩大，3月二手住宅价格环比上涨0.62%，为近半年最高水平。紧随迈阿密其后的是佛罗里达州的坦帕和奥兰多，这两个城市的租金年增长率都在34%以上。
除北京之外，杭州，合肥，苏州等城市均出现一定企稳迹象，但当前部分城市仍面临较大疫情防控压力，市场恢复节奏或被打乱。
变化四:重点城市新开盘项目去化略有改善，优质项目受青睐
图6:2022年以来重点9城新开盘推出套数及去化率
根据中指重点监测的9个城市新开盘数据，3月以来，周度新开盘项目去化率整体呈现波动上行态势，4月11日—17日，开盘去化率接近50%，较上周提升6个百分点其中，杭州，成都项目平均去化率超60%，有优质的项目去化率能达到90%以上
我们认为，短期内制约房地产市场恢复的主要因素有以下几方面:
一是在多地疫情反复，防控举措严格影响下，购房需求释放受阻，疫情反复地区的市场恢复节奏存在较大不确定性。。
二是中央表态后，各地因城施策空间已经打开，但具体政策落实或仍需时间。三是当前企业推盘意愿不足，部分热点城市新增供应不及预期，导致购房需
求释放动力偏弱，这部分城市需求释放与供给端改善密切相关。
总之，市场的购房需求并未消失，但短期内，需求端观望情绪较重预计伴随着政策逐渐落地，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳，而市场恢复节奏仍有赖于疫情有效防控，各地政策的执行力度等
在此背景下，热点一二线城市市场有望率先启动恢复行情，房企应加大对城市市场周期及政策变化研究力度，加强竞品监控，制定差异化营销策略，从而把握市场机会。
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