中国银河证券:关于房地产板块估值修复几何的七问？
目前，中国银河证券研究的首套房和二套房贷款利率处于14年低点2022年6月，RealData数据显示，全国首套房平均房贷利率为4.42%，二套房平均房贷利率为5.09%，较去年同期分别下降90bp和51bp，较去年10月高点分别下降131bp和90bp14—16宏观政策宽松背景下，房贷利率折价率高达92%，利差高达38BPQ1央行数据显示，抵押贷款利率仍有至少143个基点的下调空间第二，目前各个城市的库存水平如何总体来看，短期行业库存仍将呈现上升趋势从去年年中开始，库存同比不断增加，且增速加大，去化周期不断恶化，逼近20年疫情水平4月份一二三线城市去化周期是最近两年的两倍3月份二三线城市去化周期出现拐点，一线城市仍受疫情影响总体来看，目前各城市库存压力较大，政策放松的基础条件已经具备3.目前的政策推演步骤是什么，后续有哪些政策可以期待从历史规律来看，累计销售额是政策调控的先行指标当销售额同比转负后，政策开始在两个月内逐步放松销售额同比达到峰值，在接下来的一个季度，政策通常会从宽松转向收紧监管目前累计销量同比一直在下降，2022年由正转负，没有上升趋势在基本面的压力下，房地产的放松政策仍会大规模执行供给端，AMC与房企合作项目开始陆续落地，行业环境有望改善，在需求端，政策放松的城市数量和使用的政策工具将继续增加，并将逐渐渗透到二线城市甚至一线城市修改住房贷款认可规则将是后期高能市政策调整的主要抓手4.销量什么时候能稳定下来房贷利率大幅变动后，销售变化滞后约1—2个季度可以预计，销量最快会在第三季度末企稳但目前居民杠杆率处于高位2022年5月，居民部门杠杆率为62.10%，较2014年同期上升27.7pct预计房贷利率下调对需求端的刺激作用相对有限，但有助于市场底部反弹保守估计，四季度销售市场将趋于稳定地区恢复工作存在差异部分城市政策宽松，导致新房客户数量和商品房日均成交量增加但部分地区仍持观望态度，市场信心尚未恢复预计总体复苏速度将弱于上一个周期5.房企收购兼并的流程是怎样的2011年12月后，并购政策逐步实施从上半年M&A市场情况来看，收购企业以国企为主，大部分收购项目在10亿—60亿元之间收购对象主要是项目和物业公司，多为原收购方持有部分股权的被收购项目AMC在收购和拯救陷入困境的房地产企业中发挥了至关重要的作用，为房地产企业提供了流动性支持和项目振兴与拯救前两个季度，由于AMC与民营企业在项目交易条款上达成的协议较少，真正的并购很少伴随着房地产企业对资金需求的增加，购买不良资产的价格会降低预计三四季度会有部分项目落地6.房企业绩如何分化国企求进，民企求进从业绩来看，中央国企收入稳定增长，民营外资收入增速放缓，行业利润持续下滑，因此中央国企受影响较小从盈利能力来看，21年各类房企毛利和净利润持续下降，22Q1呈现改善趋势信用强的房企将率先提高盈利能力在杠杆率方面，央企稳坐绿色位置除民营企业外，其他各类降杠杆逐步深入，三条红线指标均有明显改善现金流方面，民企去库存更积极，22Q1国企现金流有所改善，央企经营回报较好七，房地产板块估值修复几何我们采用PB—ROE估值法，基于两个假设建立模型，计算出房企估值的修复空间量化结果显示，央企，国企，混合所有制企业，民企的平均相对PB分别为1.07X，0.91X，0.96X之前的最大值分别是1.35X，1.54X，2.04X，现在分别是59.9%，9.8%，8.1%央企长期以来表现不错从仓位来看，未来有40%左右的修复空间，从相对PB值来看还有17.1%的上涨空间，国有混合所有制企业和民营企业处于周期底部，向上修复的范围更大从相对PB值来看，国有企业和混合所有制企业有69.8%的增长空间，民营企业有超过100%的增长空间目前资本行业的分歧在于政策宽松能否带动销售回暖，房企利润中长期能否修复对于第一个区别:目前政策宽松已经转移到高能耗城市从城市库存来看，高能耗城市已经有了宽松的基础，政策储备工具依然充裕大规模的城市宽松政策仍在进行中虽然本轮周期销售的复苏路径比之前更加艰难曲折，但是在修复结束时，从我们跟踪的高频数据来看，部分城市政策宽松的效果已经开始显现，我们预计四季度销售会有所恢复针对第二个不同点:我们观察到今年首轮土地拍卖各城市优质地块供应比例上升，整体溢价率处于历史低位中长期来看，土地市场的利好环境将促使信用较强的房企率先稳定利润At 稳定增长主线下，中央国企仍有增长空间在稳定销售和增加M&A规模的预期下，优质的私营企业住房和物业管理公司有机会我们建议关注优质住宅开发行业的优质标的:保利地产，金地，招商蛇口，万科A ，新城控股，龙湖集团，滨江集团建议关注优质物业管理公司:招商吹，旭辉永盛服务
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