| 本公司管理层认为，投资性房地产的运营管理是本公司的主营业务，本公司致力于投资性房地产的运营和管理，提升其价值，获取资本利得所持有投资性房地产的公允价值变动属于公司主营业务的经营结果，体现了公司管理层的经营业绩，属于持续发生的事项，因此，本公司将由此产生的公允价值变动损益作为经常性损益列示，并将在以后年度一贯应用
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第三节 管理层讨论与分析
一，报告期内公司所处的行业情况
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求
报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京和成都2021年，我国尽管遭受局部疫情反复，国际环境深刻变化等冲击和考验，但消费市场仍展现出活力和韧性，整体保持稳定恢复态势根据国家统计局数据，2021年我国社会消费品零售总额达44.08万亿元，比上年增长12.5%，高于GDP增速4.4个百分点未来中央及地方或将持续推出提振消费的政策与措施，商业地产市场蕴含巨大的发展空间
根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，2021年下半年，我国主要商业街商铺租金水平整体继续下跌，且跌幅较上半年有所扩大，重点商圈商铺租金水平整体继续回升，涨幅与上半年基本持平其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的构成的百大商业街商铺平均租金为24.82元/平方米/天，环比下跌0.32%，由100个典型购物中心商铺为样本标的构成的百大购物中心商铺平均租金为26.93元/平方米/天，环比上涨0.32%，商业街商铺租金和购物中心商铺租金走势延续分化态势截至2021年底，商铺租金指数重点监测的15个城市已开业购物中心共2197个，总建筑面积约17289万平方米新开业购物中心总建筑面积约1730万平方米
2021年国内写字楼市场呈现强劲的周期性反弹18个主要城市的全年净吸纳量达到743万平方米，创历史新高根据中国房地产指数系统写字楼租金指数对全国重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.77元/平方米/天，环比上涨0.16%从不同商圈表现来看，四季度写字楼租金环比上涨的商圈占63.7%，租金环比下跌的商圈占33.8%，2.5%的商圈租金环比持平
北京零售物业市场新增供应体量累计36万平方米，5个新项目均以打造特色门店和引入各类首店等方式营造个性化消费场景四季度整体市场租金稳中有升，购物中心首层平均租金同样本比环比上升0.4%至每天每平方米35.7元
北京写字楼2021年全年新增供应量达121.4万平方米，全年净吸纳量达109.4万平方米，创历史新高全市空置率年末录得17.1%，空置率同比下降0.8个百分点整体市场平均租金报价同样本比环比微降0.1%至每月每平方米390.2元，其中甲级写字楼环比持平，乙级写字楼环比跌幅收窄
成都零售物业市场受疫情反复及消费内需有所走弱影响，次级，近郊商圈录得小波退租潮，加之个别新开业项目招租率不及预期，四季度空置率环比小幅上升0.4个百分点，至年末的7.2%租金方面，受核心商圈租金持续上涨的拉动 ，全市首层租金走势迎来拐点，同比上涨0.1%，至每月每平方米372.7元
在写字楼方面，2021年成都优质写字楼市场供需两旺，在供给方面共录得7个写字楼交付，合计约32万平方米，其中甲
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级写字楼占比51.6%，同时在需求方面显著回暖，写字楼吸纳量录得约47万平方米，同比大幅上涨127.6%从全年需求来看，上半年吸纳量占比全年的71.9%，下半年市场活跃度逐步走低，其中四季度吸纳量环比下跌近九成，原因在于疫情反复令租户持更谨慎态度，以及包括科技，房地产在内的行业调整，引发小波退租潮
2.7个百分点至17.6%。
二，报告期内公司从事的主要业务
公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求.
报告期内公司从事的主要业务包括:商业运营管理业务，物业租赁业务以及住宅，商住尾盘销售业务。
商业运营管理业务
公司拥有专业的商业运营团队，主要为商业项目提供专业的商业运营服务，通过为商业项目提供运营管理服务从而获取管理服务收入。
物业租赁业务
包括自持性物业租赁和经营性物业租赁，通过采取有针对性的运营策略，提高商业项目租赁管理水平，以商业项目出租获取租赁收入截至2021年底，阳光股份管理的自有项目可出租面积近30万平米，布局于北京，上海，成都和天津等一二线城市此外，2021年9月起，阳光股份正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达50多万平方米
住宅，商住尾盘销售业务
本报告期内尾盘销售业务主要指北京阳光上东项目的尾盘住宅，商铺，车位以及成都锦尚项目的商铺，车位的销售。
未来公司经营业务将主要聚焦于商业运营管理业务，物业租赁业务。主要项目销售情况
| 区域 | 名称 | 所在 位置 | 业态 | 比例 | 计容建筑面积 | 可售面积 | 累计预售面积 | 本期预售面积 | 本期预售金额 | 累计结算面积 | 本期结算面积 | 本期结算金额 | | 四川省成都市 | 锦尚城市中心 | 成都市锦江区一环路东五段17—87号 | 住宅，公寓，写字楼，底商 | 71.00% | 99，542 | 154，102 | 100，870 | 1，209 | 779 | 100，870 | 1，209 | 779 | | 北京市 | 阳光上东 | 东四环北路2号，6号一区，二区 | 商业，住宅，公寓 | 100.00% | 517，129 | 637，258 | 610，348 | 6，344 | 31，863 | 610，312 | 6，308 | 30，308 |
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主要项目出租情况
| 项目名称 | 所在位置 | 项目业态 | 权益比例 | 可出租面积 | 累计已出租面积 | 平均出租率 | | 北京通州阳光新生活广场 | 北京市通州区九棵松西路48号阳光新生活广场 | 购物中心 | 51.00% | 32，239 | 31，439 | 98.00% | | 北京阳光上东 | 北京市朝阳区东四环北路6号二区 | 底商 | 100.00% | 10，877 | 7，607 | 70.00% | | 878东区 | 北京市朝阳区酒仙桥中路24号院1号楼 | 写字楼 | 0.00% | 14，252 | 10，045 | 70.00% | | 成都阳光新生活广场 | 四川省成都市成华区二环路东二段426号，建设路2号 | 购物中心 | 55.00% | 59，610 | 59，610 | 100.00% | | 成都阳光新业中心 | 四川省成都市锦江区一环路东五段55号 | 购物中心 | 71.00% | 33，198 | 30，091 | 91.00% | | 成都阳光新业大厦 | 四川省成都市锦江区一环路东五段55号 | 写字楼 | 71.00% | 27，689 | 21，135 | 76.00% | | 成都阳光新业大厦 | 四川省成都市锦江区一环路东五段55号 | 底商 | 71.00% | 7，408 | 5，746 | 78.00% | | 天津津北阳光新生活购物广场 | 天津市北辰区京津公路西 | 购物中心 | 90.00% | 24，331 | 21，990 | 90.00% | | 天津万东办公楼 | 天津市河东区顺航路西南侧万东花园B02—负101，201，顺航路2，4号 | 办公楼 | 100.00% | 2，368 | 2，368 | 100.00% |
土地一级开发情况
□ 适用 √ 不适用
融资途径
单位:万元
| 融资途径 | 期末融资余额 | 平均融资成本 | 期限结构 | | 1年之内 | 1—2年 | 2—3年 | 3年以上 | | 银行贷款 | 81，282.00 | 4.9%—6.95% | 31，478.00 | 7，420.00 | 7，896.00 | 34，488.00 | | 合计 | 81，282.00 | 4.9%—6.95% | 31，478.00 | 7，420.00 | 7，896.00 | 34，488.00 |
发展战略和未来一年经营计划参见管理层讨论与分析中的十一，公司未来发展的展望相关内容。
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向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
√ 适用 □ 不适用
| 项目名称 | 按揭款担保余额 | | 北京阳光上东项目购房客户 | 124，603，179.40 |
成都锦尚中心项目购房客户
| 成都锦尚中心项目购房客户 | 4，708，800.00 | | 合计 | 129，311，979.40 |
董监高与上市公司共同投资
□ 适用 √ 不适用
三，核心竞争力分析
1，良好的品牌知名度和影响力
公司控股股东京基集团在深圳商业地产领域立足16年，拥有较大的规模，较强的实力以及优质品牌资源目前公司已正式受托管理京基集团旗下优质商业项目，托管项目总面积达50多万平方米，进一步扩大公司在商业地产领域的品牌知名度和影响力，吸引更多优质品牌资源和高品质客群，从而形成品牌，项目相互促进的良性发展之路同时公司将依托京基商业良好的品牌形象和影响力，积极开拓新项目资源
2，丰富的商业运营管理经验
公司管理团队在商业运营管理领域深耕多年，积累了丰富的行业经验，能够准确把握市场需求，及时调整商业物业的发展定位与规划同时，公司丰富的管理经验及成熟的业务流程体系，能够有效地提升运营效率，降低运营成本，为购物中心业务的持续稳定发展奠定基础
3，运营项目成熟多样
公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的策划招商和运营管理能力商业运营和物业租赁业务主要集中于京津沪蓉地区，均为国内一二线城市，具有较大的商业潜力同时公司在管项目类型丰富，包含购物中心，商铺，写字楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以阳光新生活广场为代表的社区商业，以新业中心为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广
四，主营业务分析
1，概述
报告期内公司实现营业收入56，755万元，与上年基本持平，净利润8，281万元，较上年同期减少28%，实现归属于母公司股东净利润6，427万元，净利润减少的主要原因为2021年度公司投资性房地产公允价值减少及成都项目未决诉讼计提预计负
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债所致。
物业租赁业务实现营业收入19，477万元，较上年同期增加2，825万元，上升17%，占公司营业收入的34%。
住宅，商住尾盘销售业务方面，实现收入36，406万元，较上年同期减少1，899万元，减少5%，占公司营业收入的64%主要是公司遗留房地产开发的少量尾盘销售
商业运营实现营业收入793万元，较上年同期增加701万元，增长765%，占公司营业收入的1.4%，主要是公司商业运营收入，以及停车费收入有较大增长所致。
2，收入与成本
营业收入构成
单位:元
| 2021年 | 2020年 | 同比增减 | | 金额 | 占营业收入比重 | 金额 | 占营业收入比重 | | 营业收入合计 | 567，554，915.80 | 100% | 570，162，656.45 | 100% | —0.46% | | 分行业 | | 房地产销售 | 364，064，534.16 | 64.15% | 383，055，727.28 | 67.19% | —4.96% | | 物业租赁 | 194，765，139.90 | 34.32% | 166，514，643.93 | 29.20% | 16.97% | | 商业运营 | 7，929，955.49 | 1.39% | 916，991.25 | 0.16% | 764.78% | | 其他 | 795，286.25 | 0.14% | 19，675，293.99 | 3.45% | —95.96% | | 分产品 | | 房地产销售 | 364，064，534.16 | 64.15% | 383，055，727.28 | 67.19% | —4.96% | | 商业租赁 | 150，971，304.42 | 26.60% | 127，835，879.45 | 22.42% | 18.10% | | 写字楼租赁 | 43，793，835.48 | 7.72% | 38，678，764.48 | 6.78% | 13.22% | | 商业运营 | 7，929，955.49 | 1.39% | 916，991.25 | 0.16% | 764.78% | | 其他 | 795，286.25 | 0.14% | 19，675，293.99 | 3.45% | —95.96% | | 分地区 | | 京津地区 | 447，526，744.41 | 78.85% | 476，959，019.31 | 83.65% | —6.17% |
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| 四川地区 | 118，651，822.26 | 20.91% | 91，522，475.49 | 16.05% | 29.64% | | 上海地区 | 608，358.83 | 0.10% | 1，681，161.65 | 0.30% | —63.81% | | 深圳地区 | 767，990.30 | 0.14% | 0.00 | 0.00% | | | 分销售模式 | | 直销 | 567，554，915.80 | 100.00% | 570，162，656.45 | 100.00% | —0.46% |
占公司营业收入或营业利润10%以上的行业，产品，地区，销售模式的情况
√ 适用 □ 不适用
单位:元
| 营业收入 | 营业成本 | 毛利率 | 营业收入比上年同期增减 | 营业成本比上年同期增减 | 同期增减 | | 分行业 | | 房地产销售 | 364，064，534.16 | 91，641，676.55 | 74.83% | —4.96% | —29.80% | 8.91% | | 物业租赁 | 194，765，139.90 | 39，377，800.83 | 79.78% | 16.67% | 58.51% | —5.30% | | 分产品 | | 房地产销售 | 364，064，534.16 | 91，641，676.55 | 74.83% | —4.96% | —29.80% | 8.91% | | 商业租赁 | 150，971，304.42 | 29，661，876.17 | 80.35% | 18.10% | 103.11% | —8.23% | | 写字楼租赁 | 43，793，835.48 | 9，715，924.66 | 77.81% | 13.22% | —5.11% | 4.28% | | 分地区 | | 京津地区 | 447，526，744.41 | 110，657，275.88 | 75.27% | —6.17% | —19.53% | 4.10% | | 四川地区 | 118，651，822.26 | 27，056，098.00 | 77.20% | 29.64% | 48.04% | —2.83% | | 分销售模式 | | 直销 | 567，554，915.80 | 137，713，685.25 | 75.74% | —0.46% | —11.61% | 3.06% |
公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据
□ 适用 √ 不适用
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公司实物销售收入是否大于劳务收入
√ 是 □ 否
| 行业分类 | 项目 | 单位 | 2021年 | 2020年 | 同比增减 | | 房地产销售 | 销售量 | 平方米 | 7，967.82 | 9，052 | —11.98% |
相关数据同比发生变动30%以上的原因说明
□ 适用 √ 不适用
公司已签订的重大销售合同，重大采购合同截至本报告期的履行情况
□ 适用 √ 不适用
营业成本构成
行业和产品分类
单位:元
| 行业分类 | 项目 | 2021年 | 2020年 | 同比增减 | | 金额 | 占营业成本比重 | 金额 | 占营业成本比重 | | 房地产销售 | 成本结转 | 91，641，676.55 | 66.55% | 130，542，947.16 | 83.79% | —29.80% | | 物业租赁 | 物业租金及维护成本 | 39，377，800.83 | 28.60% | 24，842，767.95 | 15.94% | 58.51% | | 商业运营 | 运营管理成本 | 6，693，813.32 | 4.85% | 90，000.00 | 0.06% | 7，337.57% | | 其他 | 其他业务成本 | 394.55 | 0.00% | 320，635.64 | 0.21% | —99.88% |
单位:元
| 产品分类 | 项目 | 2021年 | 2020年 | 同比增减 | | 金额 | 占营业成本比重 | 金额 | 占营业成本比重 | | 房地产销售 | 成本结转 | 91，641，676.55 | 66.55% | 130，542，947.16 | 83.79% | —29.80% | | 商业租赁 | 维护及管理成本 | 29，661，876.17 | 21.54% | 14，603，811.91 | 9.37% | 103.11% | | 写字楼租赁 | 物业租金及维护成本 | 9，715，924.66 | 7.06% | 10，238，956.04 | 6.57% | —5.11% | | 商业运营 | 运营管理成本 | 6，693，813.32 | 4.85% | 90，000.00 | 0.06% | 7，337.57% | | 其他 | 其他业务成本 | 394.55 | 0.00% | 320，635.64 | 0.21% | —99.88% |
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说明
1，本报告期物业租赁成本上升，主要是通州四层房产折旧增加影响，
2，本报告期商业运营成本上升，主要是商业运营业务增长所致，
3，本报告期其他成本下降，主要是去年同期有技术服务费成本，现已无此类业务经营。
报告期内合并范围是否发生变动
√ 是 □ 否
注销子公司:本公司于2021年注销西安上东房地产开发有限公司1家子公司新设子公司:本公司于2021年新设深圳瑞成新业商业管理有限公司1家子公司
公司报告期内业务，产品或服务发生重大变化或调整有关情况
□ 适用 √ 不适用
主要销售客户和主要供应商情况
公司主要销售客户情况
| 前五名客户合计销售金额 | 145，748，731.20 | | 前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例 | 24.47% | | 前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例 | 0.00% |
公司前5大客户资料
| 序号 | 客户名称 | 销售额 | 占年度销售总额比例 | | 1 | 成都伊藤洋华堂有限公司 | 38，635，985.20 | 6.48% | | 2 | 北京安妮餐饮有限公司 | 30，129，754.00 | 5.06% | | 3 | 个人购房者一 | 27，750，000.00 | 4.66% | | 4 | 个人购房者二 | 24，650，000.00 | 4.14% | | 5 | 个人购房者三 | 24，582，992.00 | 4.13% | | 合计 | —— | 145，748，731.20 | 24.47% |
主要客户其他情况说明
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□ 适用 √ 不适用
公司主要供应商情况
| 前五名供应商合计采购金额 | 32，668，580.57 | | 前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例 | 30.16% | | 前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例 | 0.00% |
公司前5名供应商资料
| 序号 | 供应商名称 | 采购额 | 占年度采购总额比例 | | 1 | 国网四川省电力公司 | 9，014，760.65 | 8.32% | | 2 | 北京电控久益实业发展有限公司 | 8，050，000.00 | 7.43% | | 3 | 北京中崇信会计师事务所有限责任公司 | 5，934，782.17 | 5.48% | | 4 | 北京高策房地产经纪有限公司 | 5，699，037.75 | 5.26% | | 5 | 成都佳计财务咨询服务有限公司 | 3，970，000.00 | 3.67% | | 合计 | —— | 32，668，580.57 | 30.16% |
主要供应商其他情况说明
□ 适用 √ 不适用
3，费用
单位:元
| 2021年 | 2020年 | 同比增减 | 重大变动说明 | | 销售费用 | 26，889，978.57 | 20，473，633.74 | 31.34% | 主要是人工费重分类所致 | | 管理费用 | 75，640，327.04 | 91，559，122.78 | —17.39% | 主要是人工费重分类，及人工成本下降所致
4，研发投入
□ 适用 √ 不适用
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5，现金流
单位:元
| 项目 | 2021年 | 2020年 | 同比增减 | | 经营活动现金流入小计 | 642，614，822.36 | 639，518，792.57 | 0.48% | | 经营活动现金流出小计 | 428，347，588.18 | 267，304，666.26 | 60.25% | | 经营活动产生的现金流量净额 | 214，267，234.18 | 372，214，126.31 | —42.43% | | 投资活动现金流入小计 | 146，365.00 | 9，177，195.96 | —98.41% | | 投资活动现金流出小计 | 3，931，762.92 | 2，943，668.24 | 33.57% | | 投资活动产生的现金流量净额 | —3，785，397.92 | 6，233，527.72 | —160.73% | | 筹资活动现金流入小计 | 577，300，000.00 | 301，400，000.00 | 91.54% | | 筹资活动现金流出小计 | 920，499，871.69 | 519，978，331.18 | 77.03% | | 筹资活动产生的现金流量净额 | —343，199，871.69 | —218，578，331.18 | —57.01% | | 现金及现金等价物净增加额 | —132，801，506.74 | 159，624，747.54 | —183.20% |
相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明
√ 适用 □ 不适用
1，经营活动现金流出小计较上年同期增加60.25%，主要是本报告期支付销售相关的税费所致。
2，投资活动现金流入小计较上年同期减少98.41%，主要是去年同期收回其他非流动金融资产的投资收益所致。
3，筹资活动现金流入小计较上年同期增加91.54%，主要是本报告期向厦门国际银行借款所致。
4，筹资活动现金流出小计较上年同期增加77.03%，主要是本报告期偿还控股股东京基集团借款所致。报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明
□ 适用 √ 不适用
五，非主营业务分析
√ 适用 □ 不适用
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单位:元
| 金额 | 占利润总额比例 | 形成原因说明 | 是否具有可持续性 | | 投资收益 | 10，935，529.15 | 8.14% | | 否 | | 公允价值变动损益 | —30，000，000.00 | —22.32% | 主要是本期上海银河宾馆主楼公允价值下降所致 | 否 | | 资产减值 | 0.00 | 0.00% | | 否 | | 营业外收入 | 22，037，863.50 | 16.40% | 主要是本期进行往来款清理所致 | 否 | | 营业外支出 | 19，361，222.34 | 14.41% | 主要是本期未决诉讼计提预计负债所致
六，资产及负债状况分析
1，资产构成重大变动情况
单位:元
| 2021年末 | 2021年初 | 比重增减 | 重大变动说明 | | 金额 | 占总资产比例 | 金额 | 占总资产比例 | | 货币资金 | 119，202，737.60 | 2.12% | 230，478，664.37 | 3.85% | —1.73% | | | 应收账款 | 8，563，149.50 | 0.15% | 65，156，649.48 | 1.09% | —0.94% | | | 合同资产 | | 0.00% | | 0.00% | 0.00% | | | 存货 | 5，686，819.94 | 0.10% | 73，425，448.38 | 1.23% | —1.13% | | | 投资性房地产 | 4，330，019，400.00 | 77.02% | 4，484，510，000.00 | 74.87% | 2.15% | | | 长期股权投资 | 989，994，724.02 | 17.61% | 979，059，194.87 | 16.35% | 1.26% | | | 固定资产 | 54，285，816.01 | 0.97% | 12，614，915.23 | 0.21% | 0.76% | | | 在建工程 | | 0.00% | | 0.00% | 0.00% | | | 使用权资产 | 68，451，777.17 | 1.22% | 80，427，709.06 | 1.34% | —0.12% | | | 短期借款 | | 0.00% | | 0.00% | 0.00% | | | 合同负债 | 13，225，348.59 | 0.24% | 14，471，281.78 | 0.24% | 0.00% | | | 长期借款 | 498，040，000.00 | 8.86% | 571，304，712.00 | 9.54% | —0.68% | | | 租赁负 ~全文结束~
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