加之已锁定的合约面积待开业的68家购物中心龙湖智创生活的市值无疑充满着想象空间

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出品:新浪财经上市公司研究院

垃圾桶顶部烟灰缸里的烟蒂不能超过5个，不能留存超过5分钟，

见过业主三次面后，要求认识其车辆及业主本人，甚至记得宠物的名字，

夜间巡逻的保安穿戴着专门的耳机，软底皮鞋，以降低对业主休息的干扰，

业主日常的大小事都可以在线上办理，

访客只需要通过业主发来的验证码，即可进入小区大门，

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种种标准，是龙湖多年来对物业工作人员服务要求的一角，或许在龙湖楼盘相对更高溢价的背后，23年积淀而来的物业服务能力也功不可没。

近期，这家业主满意率连续多年超90%的物业服务企业，将要迎来新的里程碑与龙湖集团的商业运营板块，一同于联交所分拆上市。

日前，龙湖集团正式发布全新智慧生活及空间服务品牌龙湖智创生活，并向港交所主板递交了IPO的分拆上市招股书作为行业唯二未上市，且比万物云上市效率更高的头部物企，龙湖智创生活有着众多物企投资人看好的核心竞争力，也有着市值突破千亿的潜力

从六航道到双引擎

去年七月，龙湖集团发布公告，宣布成立地产航道，并将集团总部更名为集团赋能平台，形成了六大航道并行的组织架构。

在过去多年，龙湖集团因各航道及创新业务间的协同发展收获了巨大红利不仅推动多个核心业务稳居行业头部，在存量市场占得先机，也巩固了现金流稳健，抗周期能力，护航企业稳健发展的根基

据招股书显示，龙湖智创生活业务涵盖住宅及其他非商业物业管理服务，和商业运营管理服务两大领域，各为分拆自龙湖集团的两大航道:智慧服务和商业运营。。

实际上，基于空间即服务战略，从空间建造到龙湖智创生活的迭代，伴随着科技赋能的提升，龙湖集团各航道之间的数字化联系更加紧密，而龙湖智创生活也将成为一个龙湖体系内各航道协同发展的新着力点龙湖智创生活不只是智慧服务和商业运营服务的简单相加，将成为维系与促进龙湖集团不同空间，资产，产品，服务紧密相连的关键角色，龙湖集团与庞大客户群体之间稳定联系的纽带，具有协同效应的轻资产旗舰平台

可以看到，龙湖集团开发+服务双引擎战略格局已日渐清晰，分拆龙湖智创生活也是空间即服务战略下服务力的集中体现和更优选择。

据招股书显示，龙湖智创生活本次IPO募集的资金，在未来一至两年将用于持续提升数字化运营及人工智能物联网的核心竞争力，以使客户享受更好的生活及购物体验在开发+服务的创引擎布局下，这或将进一步促进集团旗下各航道之间协同，提质增效

一，二线物管项目占比近80% 合约留存率达92.9%

招股书显示，龙湖智创生活是一个轻资产的平台，业务涵盖住宅及其他非商业物业管理服务，和商业运营管理服务。通过;智能科技化;手段和;智慧人性化;服务，以;创新;驱动，;创造性;地连接人与空间，是龙湖智创生活显著区别于其他企业的重要特征。数据显示，2020年，龙湖智创生活物业管理服务的人均创收为人民币37万元，人均在管建筑面积9，300平方米，人均效能行业第一。

前者与港股市场多数上市物企类似，业务包括基础物业管理，业主增值服务，非业主增值服务三大类，而后者类似于此前递交招股书的万达商管，主要覆盖商业资源的运营管理在这两大领域，龙湖均有着不俗的流量数据和竞争力

截至2021年12月28日，龙湖智创生活的物业管理服务签约及战略合作面积约4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米，项目储备充足在已上市物企中，规模仅次于碧桂园服务，雅生活，绿城服务，保利物业等，位于头部阵营

尽管龙湖集团作为销售规模TOP10的房企，但龙湖智创生活来自独立第三方的项目占比逐渐提升截至2019年，2020年及2021年9月，龙湖智创生活在管的由独立第三方开发的项目管建筑面积，分别占在管总建筑面积的38.2%，51.5%及59.8%

龙湖智创生活的项目开拓能力较强，且多数项目质量更高截止2021年第三季度，龙湖的物业管理服务项目中，一，二线城市项目占比近80%，收入占比达到87%高能级城市物管项目带来更高的物业费，增值服务空间，2021年龙湖智创生活的住宅，购物中心，写字楼的平均物业费分别为2.95，14.6，8.09元/平米/月，业主增值服务，非业主增值服务占营收比分为22%，21%，增值服务几乎占据龙湖智创生活物管业务的半壁江山

此外，依托23年积淀积累的服务能力，龙湖智创生活连续12年业主满意率超90%，项目合约留存率达92.9%龙湖智创生活的基本盘稳定，业绩，现金流可预期更强

商管出租率达96.9% 留存率连续2年达100%

多年来，商业资产和商业运营成为龙湖作为优质民营房企的重要竞争力之一，依托龙湖集团在商业领域的长期布局，龙湖智创生活占得行业先机，已布局主要城市的核心位置。

商业物业的物业管理方面，截至2021年12月28日，龙湖智创生活向61个购物中心项目提供物业管理服务，在管总建筑面积约为930万平方米，向180个写字楼及其他商业项目提供物业管理服务，总在管建筑面积约为15.8百万平方米。

商业物业的运营方面，截至2021年12月28日，龙湖智创生活向60个购物中心提供商业运营服务，管理服务内容包括定位和设计咨询，招商，运营管理，租户管理，品牌输出，消费者服务等，合计管理面积580万平米，行业排名第三。在保持管理面积快速增长的同时，龙湖智创生活特别强调数字化，智能化科技对服务的赋能作用。

商业物业，尤其是购物中心，本质经营的是流量生意根据沙利文报告显示，截至2020年底，龙湖智创生活运营的购物中心，平均出租率计高达96.9%，日均客流量达到3.1万人次行业排名第二，其中，人群消费能力更强的一二线城市商业运营服务项目占比达91.1%

凭借着高质量的运营，龙湖智创生活与品牌商有着稳定的合作关系，其购物中心物业管理服务合约的留存率2020，2021年连续达到100%目前，龙湖智创生活拥有约5700个品牌的广泛租户资源，其中包括400多个战略合作品牌，涵盖零售业务，娱乐及服务，餐饮，超市及百货商店，多元的品牌资源让其服务的购物中心更具吸引力，且更具有可复制性

值得注意的是，伴随着接下来几年龙湖自己的购物中心陆续投入运营，及轻资产运营输出的推进，购物中心的商业运营收入也将快速增长招股书预计2022—2025的三年间预计68个签约的购物中心将开业运营，也就是说未来三年将翻一倍多

稳定的品牌商合作，高质量运营带来的稳步提升的流量数据，未来3年预计开业的合作购物中心数翻倍，使得龙湖智创的商业运营业务板块既有较大动能，也更稳定且可预期。

科技赋能业绩快速增长 估值有望破千亿

龙湖智创生活本次IPO募集的资金，将主要用于持续提升数字化运营及人工智能物联网的核心竞争力不约而同，当前唯二未上市的物企，龙湖智创生活和万物云均在加码在科技投入，通过AIOT和SaaS为物管这个传统生意赋能，也将成为龙头物企在行业集中度提升的竞争中的主要竞争力之一

依托一个龙湖生态体系，除自主研发外，龙湖智创生活亦受益于龙湖集团布局的包括产业互联网，物联网，人工智能等，底层技术支撑和中台共享服务功能模块的支持，持续构建针对空间运营与服务的科技体系及解决方案如2021年6月，龙湖上线的U享家云交付系统，通过线上签到，实名认证，费用缴费，线上点交，房屋查验，评价等，整个流程高效便捷又流畅

从底层的AIOT，数据服务，到面向客户的U享家，与智慧化，智能化的嫁接，既是服务品质提升的重要手段，同时也是人效成本改善的重要路径。

招股书显示，2020年龙湖智创生活营业收入64.68亿元，人均创收34.66万元，人均在管面积9300平方米，在2020年中国前十大物业管理服务公司中排名第一，人均效能在物业管理服务行业极具竞争力员工成本占收入比，从2019年的32.7%，下降至2020年的29.7%，2021年的27.4%

2021年前9个月，龙湖智创生活的营业收入超77.7亿元，同比增长81.2%，净利润11.3亿元，同比增长68.4%若全年也实现68.4%的利润增速，全年有望实现利润15.68亿元，若按照同样是物管商管双轮驱动的华润万象生活57倍的动态市盈率水平，龙湖智创生活的市值将接近9百亿

加之已锁定的合约面积，以及待开业的68家购物中心，龙湖智创生活的市值无疑充满着想象空间。

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